주택연금 오해와 궁금한 점 Q&A

주택연금에 대해 잘못 알고 있거나 가장 궁금해 하는 주요 사항들을 Q&A식으로 정리해 보려고 합니다. 구체적으로는 주택의 종류(오피스텔 가능 여부)와 소유관계(제3자 소유 주택, 다주택자), 가장 많이 궁금해 하는 주택연금 가입 후 이사 가능 여부, 대출상환, 세금과 기초연금, 건보료 부과 문제까지 궁금하지만 잘 모르거나 헷갈리는 내용 위주로 알아보겠습니다.

주택연금에 대한 오해와 궁금증

 

Q1. 오피스텔도 주택연금이 가능한가요?

▶ 아파트, 빌라, 단독주택 등 주거용 목적의 모든 부동산은 가능하지만, 오피스텔은 주거목적으로 사용(주민등록, 실거주, 생활시설 완비, 주택분 재산세 과세)되고 있는 경우에만 주택연금에 가입할 수 있습니다. 참고적으로 주상복합처럼 상가와 주거용 주택이 혼합된 경우 주거용 면적 비율이 50% 이상이면 가능하며, 이때는 주택 부분만 금액에 산정합니다.

 

Q2. 부모님이나 자녀 소유의 주택도 가능한가요?

▶ 부모님이나 자녀 소유의 주택도 가능한가요? 제3자(부모, 자녀, 형제자매 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 불가합니다. 반드시 본인(배우자), 부부 공동 명의일 경우에만 가능합니다.

 

Q3. 재개발·재건축이 예정된 주택도 대상인가요?

▶ 사업 진행상황(관리처분 인가 여부)에 따라 주택연금 가입 가능 여부를 판단합니다. 지방자치단체로부터 관리처분 계획인가를 받기 이전에는 가입할 수 있으나, 인가를 받은 후에는 주택의 철거 등이 이뤄지기 때문에 가입이 불가합니다. 따라서, 주택연금을 가입한 이후에는 재개발·재건축이 진행되더라도 연금 수급은 그대로 유지할 수 있습니다.

Q4. 다주택자도 가입이 가능한가요?

▶ 보유주택의 공시가격에 따라 달라집니다. 보유주택 공시가격 등 기준가격 합계액이 12억 원 이하(부부 기준)면 다주택자도 가능합니다. 만약 합산한 금액이 12억 원을 초과하는 2 주택자는 3년 이내에 1채를 팔아 기준에 들어오면 됩니다.

 

Q5. 주택연금 가입 중 다른 주택을 추가로 매수 가능한가요?

▶ 주택연금은 가입 시 보유주택수와 공시가격을 확인하기 때문에 가입한 이후 매매 등으로 추가 취득이 가능하지만, 가입 유형이 우대형 주택연금과 대출상환우대방식 주택연금 가입자는 제외됩니다.

 

Q6. 주택연금 가입 후 이사를 갈 수 있나요?

▶ 맞습니다. 주택연금에 가입하면 ‘이사가 불가능하다’고 알고 있는 사람들이 대부분입니다. 하지만 이사하게 될 집으로 담보주택을 변경하면 계속해서 연금을 받을 수 있습니다. 이때는 이사 당시 기존 주택의 가격과 새 주택의 담보가격 차액을 비교해 연금액의 차이(새로 이사한 주택가격이 높으면 연금액 상승, 낮으면 감소)가 발생할 수 있고, 초기 보증료 즉 가입비는 추가적으로 부가될 수 있습니다. 단, 주택금융공사의 승인 없이 기존 주택을 임대하고 새로운 주택으로 이사하면 거주요건에 위배되어 지급정지사유에 해당할 수 있으니 주의해야 합니다.

 

실버타운 이주 특례제도

주택연금 가입자가 실버타운 이주를 원할 경우 주택금융공사 사전 승인을 받고, 해당 시설로 옮겨서 생활하는 것이 가능하게 되었습니다. 따라서 기존 주택에는 세입자를 구해 추가적인 임대소득도 가능합니다.

주택연금 조건완화에 따른 '실버타운 이주 특례제도' 알아보기

 

주택연금 개편 및 조건완화 실버타운 추가

 

Q7. 주택연금 가입 전 담보대출을 모두 갚아야 하나요?

▶ 아닙니다. 주택연금의 일시 인출금을 활용해 기존의 선순위 주택담보대출을 전액 상환하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 대출상환 방식인 경우에는 대출한도의 최대 90%까지 가능하고, 기존 대출 금융기관과 주택연금 취급 금융기관이 동일한 경우 중도상환수수료가 면제됩니다.

 

Q8. 이용하다가 목돈이 생기면 상환 가능한가요?

▶ 맞습니다. 이용기간 중 언제든지 대출 잔액 일부 또는 전부를 상환할 수 있습니다. 개별 인출금 상환의 경우 조건변경을 통해 1회에 한해 인출한도 회복도 가능합니다.

 

Q9. 주택연금도 압류되나요?

▶ 아닙니다. 주택연금 수급권은 압류가 불가능하지만, 연금이 계좌에 입금되면 예금 채권으로 변경돼 사실상 압류가 가능했습니다. 하지만, 이에 대한 제도 개선을 통해 주택연금 전용계좌인 ‘주택연금지킴이통장’을 개설하면 민사집행법상 최저생계비인 월 185만 원 이하의 금액에 대해서는 압류가 불가능하도록 변경되었습니다.

주택연금지킴이 통장을 통해 주택연금 압류를 피할수 있다.(이미지:주택금융공사)

 

Q10. 주택 소유에 따른 세금은 어떻게 되나요?

▶ 비록 담보 설정은 되어 있더라도 주택의 소유권은 여전히 가입자에게 있기 때문에 소유에 따른 재산세를 비롯한 해당 주택에 대한 세금을 납부해야 합니다. 주택연금에 가입하면 재산세 25% 감면과 대출이자비용에 대한 연금소득공제(연 200만 원 한도) 등 세제혜택이 가능합니다.

 

Q11. 주택연금을 받으면 기초연금도 제한되고 건강보험료 폭탄 맞나요?

▶ 아닙니다. 국민연금은 종합소득에 해당되어 수령액에 따라 기초연금과 건강보험료에 영향을 주지만, 주택연금은 집을 담보로 연금형식으로 받는 것이기 때문에 소득으로 보지 않습니다. 따라서 종합소득세, 기초연금, 건강보험료에 영향을 미치지 않습니다.

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노후준비를 위한 4층 연금에 해당하는 주택연금에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 오늘은 가입을 준비하시는 분들이 가장 궁금해 하시는 내용들을 위주로 알아 봤습니다. 주택연금을 준비하시는데 도움되셨길 바랍니다.